Ассоциация менеджеров жилищного и коммунального хозяйства


Кто должен нести ответственность за жилой дом?

Жилищное законодательство Российской Федерации непрерывно совершенствуется, видоизменяется, и вместе с тем все еще содержит массу недочетов и лакун. Эксперты отмечают, что проблемы в сфере ЖКХ начинаются уже непосредственно с объекта, которым должны управлять – с дома.
13 января 2015

На сегодняшний день сама терминология недостаточно проработана, и не до конца понятно, чем же является дом. С одной стороны, он так и не стал объектом недвижимости, из-за чего собственники квартир зачастую не отдают себе отчета в том, что являются хозяевами всего дома. С другой стороны, государство, утверждая  систему взаиморасчета жильцов и управляющей организации, фактически взяло на себя обязанности управления чужой недвижимостью без учета мнения собственника. Причем это касается не только непосредственно финансовых потоков, но и решения многих проблем, связанных с имуществом. В сложившейся ситуации эксперты жилищно-коммунальной сферы задаются вопросом: может быть, тогда государству (или муниципалитетам) нужно снова стать собственником многоквартирных домов?

Сегодня налог на недвижимость введен только на саму квартиру, общее имущество им не оценено. При этом когда собственник пытается обратиться в органы исполнительной власти, чтобы оформить все необходимые документы согласно положениям законодательства, он сталкивается со всевозможными бюрократическими препонами, отмечалось в рамках X Юбилейного всероссийского форума руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства. Может быть, в таком случае имеет смысл упразднить пресловутый налог, точнее, доплату за капремонт жилого фонда и не принимать решения о стоимости содержания общего имущества каждый год, задаются вопросом эксперты.

Некоторые другие проблемы жилищно-коммунального сектора проистекают также из процедуры лицензирования управляющих компаний. Согласно официальным комментариям, она была введена, чтобы защитить собственника от нерадивой управляющей организации. Однако эксперты уверены: с собственником не надо заигрывать. Можно сравнить такую гипертрофированную заботу о благополучии граждан со слишком рьяной опекой над детьми: чем больше защищать их от опасностей внешнего мира в процессе взросления, тем менее самостоятельными они вырастут. Стоит отметить, что с ни с какими другими видами собственников государство так не возится — ни, например, с владельцами дач, ни с  автомобилистами. В подобных случаях, даже если речь идет о нищем собственнике, не ставятся вопросы деприватизации, дальнейшего рентового содержания или выкупа имущества государством.

В то же время одной из ключевых проблем ЖКХ эксперты называют именно бедность собственников, которые не способны в полном объеме содержать свою недвижимость — не квартиры, конечно, а общее имущество, несмотря на то, что оно, в конечном счете, и позволяет им пользоваться этими квартирами. Кроме того, подавляющее большинство российских собственников даже не представляют себе процентного соотношения владения общим имуществом многоквартирного дома. Специализированного документа, из которого можно было бы почерпнуть эту информацию, не существует, а Жилищный кодекс, в котором закреплены соответствующие нормы, даже читали, не говоря о глубоком понимании, немногие.

Инструмент принятия решений, касающихся общего имущества, также не первый год вызывает вопросы экспертного сообщества. Существующие собрания в многоквартирных домах просто не работают. По действующим правилам, для принятия решения должны проголосовать «за» или «против» сто процентов собственников — но это недостижимый идеал. По мнению экспертов, 90% протоколов таких собраний просто-напросто фиктивны. Помимо этого, до конца не отрегулированы отношения с управляющими компаниями, претензии есть и к коллективному заказчику, ТСЖ. Возможным решением называют переход на новую модель, Ассоциацию собственников жилья, которая уже прописана Гражданским кодексом.

Менять предстоит и институт субсидий, и форму оплаты жилья. В частности, вместо минимальных платежей за капитальный ремонт здания, предлагается платить другую сумму, на поддерживающий, текущий ремонт, чтобы жилье не переходило из ветхого в аварийное. Возможной панацеей для ЖКХ власти считают привлечение в коммунальную сферу инвестиций, однако эксперты и к этой идее относятся скептически: как известно, в России недостаточно «длинных денег», в то время как вложения в жилищно-коммунальное хозяйство требуют минимум восьми лет. Помимо этого, критике подвергается и инициатива Минстроя о сдаче неэффективно работающих коммунальных хозяйств в концессию. Эксперты считают, что для этого, в первую очередь, требуется наладить систему, которая позволила бы концессионерам вернуть вложенные деньги. То же касается и банковских кредитов на капитальные ремонты.

В целом система ЖКХ существенно провисает и нуждается в глобальных изменениях, отмечалось на форуме. Пока жилищные организации не объединятся, не поймут, что необходимо консолидировать усилия для написания альтернативного законодательства, в России не будет ни дома как объекта недвижимости, с точки зрения управления, ни управляющей организации как вида экономической деятельности, с точки зрения профессионального бизнеса.

 


Новости по теме


Copyright 2014-2015